Traducción posteada por visillófilas pepitófagas en .burbuja.info.
Si ha leido los titulares durante los últimos días, habrá pensado que el mercado inmobiliario ha comenzado la recuperación. Casi todos decían algo así como "La venta de casas sube un 0,3%", y por supuesto los reflexivos alcistas empezaron a hablar de brotes verdes y de que hemos tocado fondo en lo inmobiliario. Y aunque algún día veremos el fondo del mercado inmobiliario, no será este mes. Ya hace un tiempo que analizamos este mercado, y es hora de hacer una revisión.
Primero. Claro que han subido las ventas. Estamos en abril. Mire el gráfico. Es la época del año en que suben las ventas. ¿Y hablan de un 0,3%? ¿De verdad? El margen de error está cerca de más menos 10% aproximadamente, así que ese 0,3% es una cifra sin sentido. Será revisada. ¿Quién sabe en qué sentido? Yo no. (Voy en avión, así que no puedo comprobar el margen de error exacto, pero no andará lejos de 10%)
Mi postulado principal desde 2006 ha sido que el mercado inmobiliario estaba en una burbuja que estallaría. Construímos algo así como 3 millones de casas más que lo que correspondía a la tendencia de crecimiento, y tendrán que ser absorbidas de la forma usual, mediante el crecimiento de población y la economía. "Necesitamos" más o menos 1 millón de casas nuevas cada año para satisfacer el crecimiento de población y la demanda. Además, hemos dejado fuera del mercado a los compradores que están en categoría subprime, mientras que durante el boom bastaba que tuvieras pulso, aunque fuera falso, para conseguir una casa cuya hipoteca te iba a ser imposible de pagar.
Como muy pronto no veremos el fondo del mercado inmobiliario hasta finales de 2010 o 2011. Cuando hablo de fondo real me refiero a precios inmobiliarios que estén en general comenzando a aumentar (suponiendo que no pasamos por el escenario 1 y tengamos una inflación significativa). Y no hay nada que podamos hacer. Tenemos que deshacernos del excedente.
Esta semana se publicó el índice Case-Shiller de precios inmobiliarios. Los precios aún están en caída libre. Han bajado casi un 19% interanual y un 32% desde el máximo de 2006 (ver la siguiente gráfica). Si regresamos a la tendencia de crecimiento de precios a largo plazo, aún tendremos que ver una caída media de un 10% adicional; y como los precios experimentan un overshoot tanto en la subida como en la bajada, en algunos mercados podrían caer aún más.
Aún así, hay esperanzas de que no veamos un otoño por debajo de la media. La casas en muchas áreas comienzan a ser asequibles (ver el gráfico de Moody's abajo) para más y más americanos e incluso para aquéllos que compran por primera vez. El remedio para la crisis inmobiliaria son los precios bajos, ya que traen más y más compradores potenciales al mercado. Aunque las ventas aún son bastante bajas, lo que se venden son casas embargadas, ya que los compradores perciben que puede haber gangas. Y están en lo cierto.
En la parte negativa, la oferta de casas disponibles en venta vuelve a aumentar, según se ejecutan más embargos. Y, como veremos, esta tendencia de los embargos va a desacelerarse pronto. (Gracias a Greg Weldon de Weldon's Money Monitor, Weldon's ETF Playbook, Weldon's Metal Monitor from Weldon Financial Publishing, Global Macro Research por la gráfica)
Reparen en que la oferta de casas en venta supera los 10 meses. Pero ese promedio es engañoso. Si está en Florida, he leído hace poco que en muchas zonas supera los 40 meses. Y eso para casas que se pueden financiar con "conforming loans" respaldados por el gobierno, generalmente hasta $719,000. Pero, ¿y si tu casa cuesta más? El jefe de economistas de la National Association of Realtors, Lawrence Yun, dijo que la oferta de casas a la venta por encima de $750,000 ha alcanzado 40 meses.
Diana Olick, la reportera inmobiliaria de CNBC que lo sigue todo al milímetro, ha dicho lo siguiente (la negrita es mía):
"Esto va a suponer una nueva fase de la recesión inmobiliaria actual. Hasta ahora hemos visto la 'corrección' de una burbuja alimentada por productos crediticios exóticos y mal diseñados, por inversores prestos a ganar dinero rápidamente y americanos medios que usaban sus hogares como si fueran cajeros automáticos. Ahora las pérdidas vienen originadas por factores económicos tradicionales y por oleadas de caídas de precios a lo largo y ancho del país.
"Ayer Fitch estimó que hasta un 75 % de las modificaciones que la Administración está llevando a cabo en el seno del plan Making Home Affordable (Hagamos Hogares Asequibles) volverán a entrar en situación de mora entre 6 y 12 meses. No hablo de las viejas modificaciones, que eran sobre todo planes de re-pago que podían hacer subir las cuotas mensuales. Hablo de las nuevas, que reducen la cuota a un 31% de los ingresos mensuales de la persona. No podía entender el razonamiento de Fitch, así que les llamé.
"Diane Pendley, directora de Fitch, dijo que el problema no es el "front-end" , sino el back end, que son todas las otras deudas de los hipotecados (tarjetás de crédito, créditos para la compra de coches, para la universidad, etc.). Dijo que, hablando con los intermediarios, está oyendo que esas otras deudas son tan altas que casi todos los atribulados hipotecados no pueden permitirse ningún préstamo en absoluto, incluso si el ratio deuda-ingresos es bajo. 'Llegar a pagar la cuota mensual de la hipoteca no significa que su estilo de vida sea sostenible' dijo.
"El otro problema es que como los precios de las casas continúan cayendo, cada vez más hipotecados, que básicamente están ahora alquilando sus hipotecas porque nunca verán beneficio inmobiliario alguno, están dejando de pagar. Aunque la cuota hipotecaria sea baja, los impuestos sobre la propiedad y los costes de mantenimiento están aumentando virtualmente la cuota, y como la inversión decrece, no tienen motivo para pagar. La crisis de embargos, tanto en el extremo alto como en el bajo, no está experimentando ninguna mejoría"
Y las cosas aún empeoran más.
Habrá más embargos "prime" en el futuro
La Mortgage Bankers Association destacó que un récord del 12%, 1 de cada 8 propietarios, en los EEUU están en situación de mora o embargo. El 10,6% de las hipotecas en Florida están ahora en proceso de embargo. (La persona que se sienta junto a mí aquí en el avión dice que los precios de los apartamentos en los que vive han vuelto a niveles de 1998. Te daría miedo tener que vender, dice. Los nuevos edificios tienen una ocupación real del 10%, ya que la mayoría de apartamentos se compraron para especular. Ahora ese 10% de compradores tienen que poner a escote todos los gatos de mantenimiento. Nadie compra, porque los costes de mantenimiento pueden ser superiores a la hipoteca. Es un círculo vicioso.)
En Nevada los embargos llegan al 7,8%, en Arizona al 5,6%, y en California al 5,2%. El 25% de los préstamos subprime están en situación de embargo, el 14% de los FHA (gubernamentales, respaldados por el contribuyente) y un 6% (y creciendo) de las hipotecas prime están ahora en situación de embargo. (Nota: los ajustes estacionales pueden exagerar algo las cifras reales, ya que estamos en territorio inexplorado en lo que se refiere a embargos.) Citando la nota de prensa de MBA:
"Viendo estas cifras, es importante centrarse en lo que ha cambiado, así como en lo que continúan siendo las causas de los embargos. Lo que ha cambiado es que el problema se ha ido desplazando desde las hipotecas subprime y ARM/Alt-A a las prime de interés fijo. La tasa de embargos de las hipotecas prime a tipo de interés fijo se ha duplicado en el último año, y, por primera vez desde la explosión de hipotecas subprime, las prime de interés fijo constituyen la mayoría de los nuevos embargos. Además, casi la mitad del incremento total de inicios de embargo del primer trimestre se debió a las hipotecas prime de interés fijo." (la negrita es mía)
¿Cómo pueden estar en situación de embargo tantas hipotecas prime? Se dieron a personas con un buen trabajo y buena situación crediticia. La respuesta está en la larga y profunda recesión, junto con el nivel de paro, alto y al alza. El número de embargos no empezará a aminorar hasta que el paro no comience a disminuir. E incluso las predicciones optimistas asumen que el paro seguirá subiendo hasta 2010. Como llevo tiempo diciendo, creo que es muy probable que acabemos viendo un nivel de paro del 10%. Cuando escribí esto por primera vez hace unos años, muchos dijeron que yo era otro de esos profetas del apocalipsis. Ahora muchos piensan que soy Pollyanna. Así es la vida para los que creemos en Muddle Through (tirar hacia adelante sea como sea).
A los que piensan que el fin de la recesión será como el de las últimas recesiones, los problemas inmobiliarios deberían alarmarles. Como veremos el lunes en mi artículo Outside the Box, el propietario hipotecado tiene muy poco valor (equity) entre manos, si es que tiene alguno. Apenas habría oportunidad de recuperar liquidez de las inversiones inmobiliarias -- si los bancos prestaran. Y los datos más reciente muestran una caída muy seria y poco usual en América de actividad en tarjetas de crédito. Los consumidores estadounidenses están en retirada, y las cifras de comercio global lo reflejan.
Nos toca una recuperación lenta, de sangre, sudor y lágrimas, con un riesgo real de volver a caer en recesión cuando se note el efecto de los aumentos de impuestos. Sigan a la escucha.
No hay comentarios:
Publicar un comentario